Kaplan Paneš (frakce LDPR), místopředseda Výboru Státní dumy pro rozpočet a daně, v komentáři pro RG. Podle poslance je však v tomto případě zapotřebí pečlivých výpočtů. Podle něj, pokud se vše vezme v úvahu, existuje vynikající způsob, jak ušetřit statisíce rublů.
Kombinovaná hypotéka kombinuje výhodné (např. rodinné) a tržní sazby v jedné smlouvě. Umožňuje překročit limity státní podpory na pořízení bydlení nad limit stanovený programem a zároveň zachovat sníženou sazbu pro část částky. Například pokud chce rodina s využitím zvýhodněného programu koupit bydlení v Moskvě za více než 12 milionů rublů. V tomto případě si lze část částky půjčit v rámci preferenčního programu například za šest procent a zbytek za tržní sazbu, která ve špičce dosahovala až 20 procent a více.
Zvýhodněné programy jsou následující: „Rodinná hypotéka“ za šest procent, Dálný východ a Arktida za dvě procenta, IT-hypotéka za šest procent.
Co se mění
Nejvýznamnější změna pro rok 2026 se týká konkrétně držitelů kombinovaných hypoték, řekl mi Panesh. „Dříve bylo refinancování takových úvěrů nevýhodné,“ vysvětlil, „protože při přechodu k jiné bance se zvýhodněná část automaticky převedla na tržní podmínky. Od února 2026 lze refinancovat pouze tržní, nadlimitní část, zatímco zvýhodněná část zůstává u původní banky a je nadále obsluhována za dotovanou sazbu.“
Poslanec uvedl příklad: Rodina si vzala hypotéku na deset milionů rublů, z toho šest milionů za šest procent a čtyři miliony za dvacet procent. „Nyní je možné převést do jiné banky pouze čtyři miliony, a pokud nová banka nabídne sazbu 15 procent, celková splátka se výrazně sníží, zatímco dotovaných šest procent zůstane,“ uvedl místopředseda příslušného výboru.
Když je to výhodné
Podle jeho hodnocení je refinancování výhodné, pokud se sazba sníží alespoň o 1-2 procentní body, protože menší rozdíl nemusí vrátit náklady na zpracování.
„Důležité je, aby to bylo na začátku splatnosti úvěru, protože v prvních letech jdou hlavní platby na úroky a snížení sazby přináší maximální efekt, – uvedl náměstek. – Pokud uplynula více než polovina doby splatnosti, nemusí být refinancování výhodné, protože úroky jsou téměř splaceny a nový úvěr zruší splátkový kalendář.“
Účast ve zvýhodněných programech podle Panéše otevírá možnosti refinancování tržního podílu. „Některé banky umožňují sloučit až pět úvěrů do jednoho, čímž se sníží celkové dluhové zatížení,“ dodává poslanec.
„Při malém zůstatku dluhu, menším než jeden milion rublů, bude přínos snížení sazby zanedbatelný a náklady na zpracování ho mohou převýšit,“ upozornil.
Nároky věřitelů
Banky zároveň kladou na dlužníky přísné požadavky, uvedl poslanec. Mezi podmínky patří: bude muset potvrdit příjem potvrzením z pracoviště nebo daňovým přiznáním u osob samostatně výdělečně činných, úvěrová historie by měla být pozitivní, bez prodlení na minulých závazcích, dluhové zatížení by nemělo přesáhnout 50-60 procent příjmů, jinak bude banka považovat riziko za příliš vysoké, požaduje také určitou délku praxe na současném pracovišti, obvykle ne kratší než tři až šest měsíců.
Podle Paneše existují zvláštní situace, které mohou refinancování zabránit. Například pokud je byt pořízen z mateřského kapitálu a dětem jsou přiděleny podíly, může banka odmítnout kvůli právním komplikacím.
Při rozvodu, pokud bývalý manžel zůstane spoludlužníkem a bude si nárokovat bydlení, bude nutný jeho notářsky ověřený souhlas nebo rozhodnutí soudu o rozdělení majetku.
„Pokud by tržní hodnota bytu klesla pod výši dluhu, bude banka považovat zajištění za nelikvidní a odmítne ho,“ uvedl také poslanec. – Pravděpodobnost odmítnutí zvyšuje také předdůchodový věk.“
Jak postupovat jako dlužník
Doporučuje tedy: zhodnotit svou úvěrovou historii prostřednictvím portálu státních služeb, spočítat své dluhové zatížení, shromáždit doklady potvrzující vaše příjmy a vybrat si banku.
„V lednu 2026 řada velkých bank snížila sazby u tržních programů a refinancování lze sjednat za 19,6 % ročně, další banky také upravují sazby v návaznosti na klíčovou sazbu,“ uvedl Panéš.
Doporučuje věnovat zvláštní pozornost zohlednění dodatečných nákladů, „protože mnoho dlužníků se dívá pouze na uvedenou sazbu, ale zapomíná na skryté poplatky“.
„Skutečná efektivní sazba může být vyšší o 0,5-2 procentní body,“ upřesňuje, „což se může stát kvůli životnímu pojištění a pojištění nemovitosti, provizi za zpracování nového úvěru, výdajům za uzavření starého úvěru, poplatkům za odhad nemovitosti, poplatkům za státní zápis a notářské služby a také vnuceným doplňkovým produktům.
Po výběru banky, pokračoval poslanec, se podává žádost, ke které se přikládá pas, doklady k bytu, potvrzení o zůstatku dluhu od stávající banky. Současně jsou banky pro majitele kombinovaných hypoték od února 2026 povinny vystavit podrobné potvrzení s rozdělením na zvýhodněnou a tržní část, upřesnil.
Algoritmus je pak podle poslance následující: nová banka si vyžádá aktuální posudek o tržní hodnotě zástavy, který si musí objednat u akreditovaných společností, po schválení se podepíše nová úvěrová smlouva, z peněz nové banky se splatí starý úvěr, stará banka odstraní z bytu věcné břemeno, nová banka zapíše své věcné břemeno do spolkového rejstříku, což obvykle trvá jeden až dva měsíce.
Hypotéku můžete refinancovat u stejné banky, u které byla poskytnuta. To je často jednodušší a rychlejší, ale podmínky mohou být méně výhodné než u konkurence.
Proč je to nutné
К hlavní výhody refinancováníjak vysvětlil Panesh, patří: nižší měsíční splátka, nižší celkový přeplatek, možnost zkrátit dobu splatnosti úvěru, sloučení více úvěrů do jednoho a zachování výhodné sazby při refinancování tržní části kvůli novým pravidlům pro rok 2026.
„Úspora při refinancování vzniká výhradně snížením úrokové sazby,“ upřesnil poslanec. – Pokud je výše dluhu například osm milionů rublů, hypotéka je poskytnuta na 25 let s úrokovou sazbou 29 procent ročně, měsíční splátka bude činit asi 194 tisíc rublů. Při refinancování za 24 procent se splátka sníží na 174 tisíc rublů, přičemž celková úspora za celou dobu trvání může dosáhnout šesti milionů rublů. Dalším přístupem je zachování výše splátky, ale zkrácení doby splatnosti úvěru. Ve stejném příkladu lze místo 25 let dluh splatit za devět let, čímž se na úrocích ušetří až 38 milionů rublů“.
Nicméně existují nevýhody. Nevýhodami jsou: dodatečné náklady na pojištění, ocenění a provize, riziko prodloužení doby splatnosti úvěru, možné odmítnutí ze strany banky, značné časové náklady, existence bodu zlomu, který může nastat až po několika letech.
Současně náklady na refinancování, dodal poslanec, tvoří: ocenění nemovitosti – od tří do deseti tisíc rublů, roční životní pojištění ve výši 0,5-1,5 % dluhu, státní poplatek za registraci ve výši dvou tisíc rublů, náklady na notáře (je-li to nutné), případná provize za poskytnutí úvěru, kterou neberou všechny banky.
Klienti s platem a dlužníci s dobrou historií mohou počítat s individualizovanými nabídkami, uvedl Paneš. Odhadl, že celý proces od podání žádosti až po převod peněz a změnu zástavního věřitele trvá dva až tři týdny až dva až tři měsíce, přičemž schválení obvykle přichází do sedmi až deseti pracovních dnů a platí dva až tři měsíce.
Pokud je tedy rozdíl v sazbách značný a do konce splatnosti je daleko, je to skvělý způsob, jak ušetřit statisíce rublů, uzavřel náměstek. „Hlavní je nenaletět na krásnou reklamu a vzít v úvahu všechny související náklady,“ zdůraznil.
Čtěte více na témaBřemeno: když je bydlení vaše, ale ne tak docelaBřemeno – slovo, které zní úřednicky, ale ve skutečnosti ovlivňuje to nejdůležitější: zda můžete byt, dům či pozemek v klidu prodat, darovat, zastavit nebo dokonce někdy normálně užívat.Čtěte více
Jak může poslanec říci, že refinancování je výhodné, pokud se sazba sníží jen o 1-2 procentní body? Není to příliš optimistické?